原状回復義務について
賃貸物件の退去の際、還ってくるはずの敷金が還ってこないばかりか、追加精算金を払ってしまった経験のある方もいらっしゃるかと思います。
敷金とはもともとは、家賃の滞納があったときや、部屋を破損させた際に充当するため、入居者から家主に預けておくお金です。
預けておくからには敷金の使い道に対しては賃借人は用途は知る権利があるのではないかと思いますが、詳細はわからないままにはなっていませんか？何を基準にそういった請求が発生するのか？賃借人の支払い義務はどこからどこまでなのか。
皆様が、安心してお部屋を借りて生活できますようﾄﾗﾌﾞﾙや不当な支払いをこのページを読んでいただいて防げれば幸いです。
注）下記の内容・原状回復義務は標準契約書での考え方です。契約の内容は各社によって異なりますのでご注意ください。
１床について
賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの。
●家具の設置による床、ｶｰﾍﾟｯﾄの凹み、設置跡
家具の保有数が多いという我が国の実情に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる。
●畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、貸借人には責任はないと考えられる。（貸借人が通知義務を怠った場合を除く。）
賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりするもと考えられるもの。
（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
●引越し作業で生じたひっかきキズ
貸借人の善管理注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられる。
●フローリングの色落ち（貸借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
貸借人の善管理注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。
●キャスター付の椅子等によるフローリングのキズ、へこみ
キャスターの転がりによるキズ等の発生は通常予測されることなので、貸借人としてはその使用にあたって十分な注意を払う必要があり、発生させた場合は貸借人の善管理注意義務違反に該する場合が多いと考えられる。
貸借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの。
●カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビは貸借人の負担により実施するのが妥当と考えられる。
●冷蔵庫下のサビ跡
冷蔵庫に発生したサビが床に付着しても、拭き掃除で除去できる程度であれば通常の生活の範囲と考えられるが、そのサビを放置し、床に汚損等の損害を与えることは貸借人の善管理注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。
次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの。
●畳の裏返し、表替え、（特に破損等していないが、次の入居者確保の為に行うもの）
入居者の入れ替わりによる物件の維持管理の問題であり賃貸人が負担とすることが妥当と考えられる。
●フローリングワックスがけ
ワックスがけは通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合が強いことから、賃貸人負担とすることが妥当である。
2壁・天井について
賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの。
●タバコのヤニ
喫煙自体は用法違反、善管理注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲であると考えられる。但し、通常のクリーニングでは除去できない程度のヤニは、もはや通常損耗とはいえず、その場合には貸借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるものに区分されると考えられる。
●冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気やけ）
テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当だと考えられる。
●壁に貼ったポスターや絵画の跡
壁にポスター等を貼ることによって生じるｸﾛｽ等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗と考えられる。
●エアコン（貸借人所有）設置による壁のビス穴、跡
エアコンについても、TV等と同様生活必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる。
●クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであると考えられる。
●壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は通常の損耗と考えられる。
賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりするもと考えられるもの。
（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
●壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの）
重量物の掲示等のためのくぎ、ネジ穴は、画鋲等の物に比べて深く、範囲も広いため、通常の使用による損傷を超えると判断されることが多いと考えられる。
●クーラー（貸借人所有）から水漏れし、放置したため壁が腐食
クーラーの保守は所有者（この場合貸借人）が実施すべきであり、それを怠った結果、壁等を腐食させた場合には、善管理注意義務違反と判断されることが多い。
●天井に直接つけた照明器具の跡あらかじめ設置された照明
器具用コンセントを使用しなかった場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い。
貸借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの。
●台所の油汚れ
飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビは貸借人の負担により実施するのが妥当と考えられる。
●結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
冷蔵庫に発生したサビが床に付着しても、拭き掃除で除去できる程度であれば通常の生活の範囲と考えられるが、そのサビを放置し、床に汚損等の損害を与えることは貸借人の善管理注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。
●クーラー（賃貸人所有）から水漏れし、貸借人が放置したため壁が腐食
クーラーの保守は所有者（賃貸人）が実施すべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。
3建具について
賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの。
●地震で破損したガラス
自然災害による損傷であり貸借人には責任ないと考えられる。
●網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
ガラス加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、貸借人には責任はないと考えられる。
賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりするもと考えられるもの。
（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
●飼育ペットによる柱等のキズ
特に、共同住宅におけるﾍﾟｯﾄ飼育は未だ一般的ではなくペットの躾の問題でもあり、貸借人負担と判断される場合が多いと考えられる。
次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの。
●網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの。）
入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。
4設備・その他について
賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの。
●鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。
●設備機器の故障、使用不能（機器の耐用年限到来のもの）
経年劣化による自然損耗であり、貸借人に責任はないと考えられる。
賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりするもと考えられるもの。
（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
●日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
貸借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。
貸借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの。
●ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
使用期間中に、その清掃手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、貸借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。
●風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
使用期間中に、その清掃手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、貸借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。
次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの。
●全体のハウスクリーニング（専門業者よる）
貸借人が通常の清掃（具体的には、ゴミの撤退掃き掃除、吹き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等）を実施している場合は次の入居者を確保するためものであり、賃貸人が負担とすることが妥当と考られる。
●消毒（台所、トイレ）
消毒は、日常の清掃と異なり、貸借人の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。
●浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの）
物権の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とするのが妥当と考えられる。